了解购房流程关注风险贵阳二手房买卖流程详解

来自：gy.zhuangyi.com日期：2015-12-23 22:40:39

二手房，由于多方面的原因，在交易过程中存在着许多不可预见的风险，有可能导致交易不成功，甚至财、房两空。因此，二手房交易，一定要了解清楚二手房买卖流程，尤其是这一流程中不同环节的风险，提早做好防范。

所谓二手房，就是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房子。由于信息不对称情况的存在，二手房的交易有可能会无效。

第1步：买卖前的产权审核

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第2步：交定金与签合同

交定金也是有窍门的。如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。

风险提示：

1.买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”；

3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第3步：赎楼

风险提示：买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。“两笔款赎楼”较安全，即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步：付首期及资金监管

风险提示：

1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。

2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

第5步：签订买卖合同

风险提示：

1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约责任。

5.要明确违约责任。

第6步：办按揭

风险提示：

1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

2 .为预防贷款批不下来情况导致双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

第7步：过户及交税

风险提示：

1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

2 .买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

第8步：后续事项

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气乃至家具家电等交接。业主交了钥匙才正式完成交易。

风险提示：

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

2.在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

二手房的交易存在的风险，不仅在于买家一方，其实对于卖家而言同样存在风险。因此，必须步步为营，小心为上。

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